深圳楼市的成交量再次出现了显著的变化。
最新数据显示，8月深圳二手房的网签量持续稳定在荣枯线水平，连续6个月在5000套上下波动。尽管交易量失守5000套关口，且为近6个月最低，但二手房市场网签量同比仍维持50%的大幅度上涨，业内认为，市场活跃度仍处于较高水平。
二手房网签量仍处于“高位”
据深房中协统计数据，2024年8月全市二手房录得4671套，环比下降13.2%，同比增长50.0%。
深房中协指出，随着楼市政策效应的减弱且部分潜在消费者在政策效应“周期”内入市，再结合当前是传统交易淡季，最终8月二手房交易量出现一定程度回落，但从8月二手房交易量绝对值看，超4500套仍处年内相对“高位”水平。
整体来看，从2024年3月开始，全市网签量连续6个月在5000套上下，围绕“荣枯线”略有波动，整体交易活跃度有明显提振。
另外在过户数据方面，8月深圳二手住宅过户量3804套，虽然环比下跌17%，但同比上涨57%。可以观察到，深圳二手住宅近6个月市场整体交易量比前6个月（2023年9月至2024年2月）要明显上升，且上下波动的幅度相对比较小，稳定性较强。
而随着交易量连续半年的稳定，价格的跌幅也略有收窄。乐有家门店数据显示，8月全市二手房平均成交价格5.90万元/㎡，环比微幅下跌0.34%；业主挂牌价6.73万元/㎡，对比7月仅减少100元/㎡，亦可算环比持平。
高总价房源成交占比上升
8月的二手房成交细分数据方面也出现了显著的变化。
分面积段来看，8月市场成交小于90平方米的房源占总量59.7%，较上月上升2.0个百分点，整体走势呈现波动态势，说明刚需博弈与观望并存。
另外分片区来看，据深房中协持续数据监测，8月市场区域成交上出现了一定分化，其中福田区成交占比较上月上升1.7个百分点，刚需较为集中的龙岗区成交占比较上月提升1.3个百分点。
值得一提的是，8月份中高区间的成交总价占比也有明显提升，预算较高的置换及豪宅客户入市积极性增强。
乐有家研究中心统计显示，500万—800万总价区间占比从7月的22.1%上涨至24.3%；1000万—1500万的占比从6.9%上涨至8.8%；1500万以上的占比从3.1%上涨至3.5%。另外300万—500万的低总价区间占比则从37.0%减少至32.6%。
二手房在售量方面，截至2024年9月1日，据深圳市房地产信息平台公开在售二手房数量统计，全市有效在售二手房源63715套，对比8月1日统计的62933套在售房源增加782套，环比增长1.2%。虽月内二手房在售量呈现波动走势，但拉长时间轴看，当前市场二手房在售量整体呈持续小幅增长态势。
开发商入市积极性明显增强
据深房中协统计数据，2024年8月全市新房共成交2865套，环比下降5.1%，同比增长10.1%，其中新房住宅成交2537套，环比下降3.0%，同比增长15.4%。新房市场呈现持续小幅下滑态势，但相对去年同期，其交易量有一定增幅。
供应量方面，乐有家研究中心监测显示，8月开发商入市积极性明显增强，全市新增一手住宅预售套数3923套，环比上涨126%。随着近6个月新房市场预售成交面积上涨，助力8月底深圳新房去化率减少至20个月，环比缩短了2个月。
其中，罗湖、福田、盐田、宝安及深汕8月一手住宅预售成交环比呈现涨幅，其中福田与盐田涨幅较大。福田一手住宅预售成交155套，环比上涨60%；盐田成交17套，环比上涨143%。成交量最高的是宝安，达到657套，环比上涨15%。龙华与光明均超450套，新房市场较为活跃。
深圳中原研究中心数据显示，9月，深圳13盘计划入市，306个新盘在售。其中，位于龙华的塘城NEXT TOWN、南山的深业世纪山谷等备受市场关注的住宅产品或将于本月入市销售。
楼市“金九”已提前预告
深圳楼市正式进入9月，“金九”是否能到来也引起众多关注。
深圳乐有家门店数据显示，得益于此前客户看房量上涨带来的成交转化，上周（8.26—9.1）门店二手成交量环比上涨5%，延续此前的上涨态势出现“两连涨”；门店二手带看量环比小幅下跌2%，但仍处于较好水平，且呈现稳定趋势。8月最后一周成交量的持续增长也给9月的楼市带来更多信心，深圳楼市备战“金九银十”，今年“金九”或可期。
与此同时，乐有家研究中心还对比了去年7—8月和今年7—8月，深圳门店二手房成交量及带看量的周数据。从数据来看，过去12个月深圳二手楼市整体呈现了上涨态势。2024年7—8月门店的二手房成交量和带看量明显比去年同期要高许多，其中二手房每周平均成交量同比上涨45%，每周带看量同比上涨41%。
乐有家研究中心指出，门店成交及带看量是跑在市场最前沿的指标，过去两个月市场长期维持相对较高的活跃状态，再加上“存量房贷利率下调”“购房税费优惠”等传言频出，相信9月楼市更值得期待。
“金九银十”或能遇到利好叠加
需要注意的是，虽然二手房市场交易量稳定在荣枯线水平，但交易活跃度在8月已经略显疲态，没能维持5300套以上的高位。深圳楼市迫切需要调控政策的进一步落地，才能助力“金九银十”如约到来。
深房中协指出，无论当前坊间各种“五改二”“全面取消限购”传闻四起，还是国家层面统一下调“存量房贷利率”呼声高涨，充分说明当前市场对于“金九银十”背景下的政策预期高涨。
众所周知，今年以来看似较为“稳健修复”的二手房市场，除了一路以来政策持续利好的支撑，相当大一部分程度在于今年以来业主端对于价格的让步相较于去年发生了巨大变化，“以价换量”成为当前支撑二手房市场月度相对“高位”的根本原因。
而根据经纪机构的日常走访和交流反馈，自进入8月份以来，市场博弈烈度与强度明显强于上半年，业主价格的“让步”幅度有进一步加剧的趋势，当前二手房市场表面“稳健”的基本盘仍不牢固。也正基于此分析判断，随着市场进入传统销售季，“金九银十”作为下半年楼市的关键时间段，预计这两个月的时间内可能会叠加政策的帮扶。
采写：南都·湾财社记者 孙阳加盟股票配资平台
